Jakiś czas temu zostałem poproszony o sprawdzenie, która z kilku wersji kredytów hipotecznych w jednym z polskich banków jest korzystniejsza. Przy okazji odkryłem bardzo ciekawy proceder manipulowania wielkością rat, w wyniku którego całkowity koszt kredytu wzrasta. Jak bank zabezpiecza się przed posądzeniem go o takie działanie?
Otóż bardzo prosto – w pewien sposób przyznaje się do niego, gdyż w prospekcie informacyjnym (dostarczanym klientowi przed podpisaniem umowy) symulacja wysokości rat zawiera już zmanipulowane dane. Aby się przekonać, że przedstawiane raty nie odpowiadają podawanym przez bank parametrom kredytu, oczywiście trzeba przeprowadzić rachunek. Bank wie, jakie są chęci obywateli do przeprowadzania rachunków – przeciętny kredytobiorca patrzy wyłącznie na wysokość raty i mało interesuje się całkowitym kosztem kredytu, który wiąże się z zarobkiem banku. Dobra, przejdźmy do konkretów, zanim zostanę posądzony o snucie teorii spiskowych 🙂
Mówimy o następującej sytuacji:
- kwota bazowa 100 tys. PLN
- okres kredytowania 10 lat (w drugiej opcji 25 lat)
- wariant kredytu: raty stałe (rata składa się z części kapitałowej i odsetkowej)
- modelowy WIBOR-3M : 4,98 % (skomentuję to jeszcze później)
- prowizja, marża i ubezpieczenie – podane w różnych wersjach w załączonym arkuszu Kredyt-wyliczenia
W arkuszu kalkulacyjnym przedstawiłem własne wyliczenia, jak w konkretnych przypadkach (zależnie od marży, prowizji i wysokości ubezpieczenia) wygląda rozkład wysokości rat (z podziałem na kapitałowe i odsetkowe) wynikający z podanego przez bank oprocentowania. Dla porównania przedstawiłem też (w kolumnach w prawej części arkusza) symulacje wysokości rat podane przez bank. Bank podał symulowane dane tylko dla pierwszego roku spłaty kredytu, ale to wystarcza, żeby pokazać proceder manipulowania ratami i jego szacowany wpływ na całkowity koszt kredytu.
Na czym więc polega ten proceder? Otóż przy założeniu stałego WIBOR-u, którym posługuje się bank, rata odsetkowa powinna maleć z miesiąca na miesiąc, natomiast wysokość raty kapitałowej powinna wzrastać (konkretne wartości modelowe są w moich obliczeniach), tymczasem bank tak układa raty kredytu, że w niektórych miesiącach raty odsetkowe są większe a w niektórych – mniejsze od tych w poprzednich miesiącach, podobnie z ratami kapitałowymi. Sumaryczny wynik jest taki, że koszt kredytu jest większy o ok. 1240 zł przy 10-letnim okresie spłaty i większy o 2600 zł przy 25-letnim okresie spłaty. Może to i niewielkie kwoty w porównaniu do kwoty bazowej i do tego, że całkowity koszt kredytu wynosi ok. 40 tys. PLN przy wariancie 10-letnim i ok. 106 tys. PLN przy wariancie 25-letnim. Jest jednak jedno ,,ale”. Te wyliczenia (moje i bankowe) były robione przy założeniu stałego WIBOR-u. Tymczasem oczywiście WIBOR podlega zmianom i proszę sobie odpowiedzieć na pytanie: Jeżeli bank, podając wielkość rat przyznaje się, że będzie nimi manipulował w przypadku stałego WIBOR-u, gdzie można przejrzyście wyliczyć, ile powinny te raty wynosić na podstawie podanych oprocentowań – to co dzieje się z ratami w rzeczywistej sytuacji zmiennego WIBOR-u, kiedy nie ma już matematycznie jednoznacznego sposobu naliczania oprocentowania? Odpowiedź wydaje mi się prosta – przy zmiennym WIBORze można łatwo tak zmieniać wysokość rat kapitałowych i odsetkowych, żeby uzyskać dowolne rozsądne dla banku oprocentowanie całości kredytu.
Zaznaczę jeszcze, że artykuł ten nie ma na celu zniechęcanie czytelników do brania kredytów bankowych, bo większość poważnych inwestycji wiąże się z użyciem dźwigni finansowej. Kalkulując jednak całkowity koszt kredytu, warto mieć jednak na uwadze ukryte ujemne przepływy pieniężne, jakie pojawiają się w ofertach nawet renomowanych instytucji finansowych.